Welche Versicherungen für Bauherren sind sinnvoll?

Damit der Traum vom eigenen Haus nicht schon während der Bauphase scheitert, sollten sich Bauherren richtig versichern. Auch wenn es bei einer gut organisierten Baustelle nicht sehr wahrscheinlich ist, kann während der Bauphase einiges schiefgehen, was einen Bauherren ohne ausreichenden Versicherungschutz finanziell ruinieren kann. Unwetter kann den Baufortschritt zunichte machen, Unfälle können passieren oder Dritten (z.B. Nachbarn) kann durch die Arbeiten ein Schaden entstehen. Deshalb sollten sich private Bauherren rechtzeitig vor Baubeginn auch um die nötigen Versicherungen für Bauherren kümmern.

Drei Versicherungen für Bauherren

Für einen ausreichenden Versicherungsschutz während der Bauphase sollten künftige Häuslebauer vor Baubeginn unbedingt drei Versicherungen für Bauherren abschließen, nämlich eine Bauherrenhaftpflicht-, eine Bauleistungs- und eine Feuerrohbauversicherung. Wer als Bauherr Eigenleistungen erbringt, sollte zudem über einen privaten Unfallschutz verfügen.

Verwandte oder Freunde als Bauhelfer muss der Bauherr bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anmelden. Damit sind diese gesetzlich unfallversichert. Der Bauherr und sein Ehepartner gelten jedoch als Unternehmer und sind nicht gesetzlich versichert. Sie müssen sich, wenn sie selbst Hand anlegen beim Hausbau, entweder freiwillig bei der Berufsgenossenschaft versichern oder eine private Bauhelfer-Unfallversicherung abschließen.

Bauherrenhaftpflichtversicherung

Unter den drei Versicherungen für Bauherren ist die Bauherrenhaftpflichtversicherung die wichtigste. Ist die Baustelle nicht ausreichend gesichert und verletzen sich z.B. spielende Kinder, haftet der Bauherr. Dasselbe gilt für ein umgestürztes Gerüst, das die Luxuslimousine des Nachbarn beschädigt. Für solche Schäden unbeteiligter Dritter kommt die Bauherrenhaftpflichtversicherung auf. Sie wehrt zudem unberechtigte Ansprüche von angeblich Geschädigten ab. Daher sollte die Bauherrenhaftpflichtversicherung bereits vor dem ersten Spatenstich abgeschlossen sein. Der Versicherungsschutz gilt in der Regel bis zur Abnahme des Hauses, die Kosten richten sich nach der Bausumme.

Bauleistungsversicherung

Baustellen sind normalerweise unbewacht und oft relativ gut zugänglich. Diebe haben leichtes Spiel oder Unbekannte können im halbfertigen Bau randalieren. Die Bauleistungsversicherung kommt für Schäden auf, die durch Diebstahl oder Vandalismus entstehen. Sind z.B. die fertig montierten Heizkörper über Nacht von Einbrechern gestohlen worden, ist das ein Fall für die Bauleistungsversicherung. Sie springt auch dann ein, wenn ungewöhnliche Witterungsverhältnisse oder Naturereignisse wie Starkregen und Wirbelsturm zu Schäden am Bauwerk führen. Damit sind die Bauleistungen versichert, d.h. alle bereits erbrachten Bauarbeiten und angelieferten Materialien. Nicht versichert sind allerdings Schäden, die auf normale Witterungseinflüsse oder mangelhaft ausgeführte Bauarbeiten zurückzuführen sind, sowie Schäden an Baugeräten wie Gerüsten oder Baggern.

Bei OPTA Massivhaus ist die Bauleistungsversicherung im garantierten Festpreis für den Kunden enthalten. Somit sind für den Bauherrn Schäden durch Diebstahl und Vandalismus genauso abgedeckt wie die Risiken ungewöhnlicher Wettereinflüsse. Und es entstehen keine zusätzlichen Kosten für diesen Versicherungsschutz. Der OPTA Baupartner ist darüber hinaus auch selbst haftpflichtversichert, was den Bauherrn zusätzlich vor Schadenersatzansprüchen unbeteiligter Dritter schützt.

Wohngebäudeversicherung (Feuerrohbauversicherung)

Die Bauleistungsversicherung deckt viele Risiken für das Bauwerk ab, allerdings keine Schäden durch Feuer. Dafür bedarf es einer separaten Feuerrohbauversicherung. Denn wenn der Rohbau durch Blitzschlag, Explosion oder Brand beschädigt wird, kommt nur diese Versicherung für den entstandenen Schaden auf. Neben dem eigentlichen Schaden bezahlt die Feuerrohbauversicherung auch die nötigen Aufräumarbeiten sowie eventuell nötige Abbrucharbeiten für beschädigte Bauteile.

Tipp: Bauherren können schon vor Baubeginn eine Wohngebäudeversicherung gegen Elementarschäden abschließen. Diese bietet den notwendigen Versicherungsschutz für das fertige Haus vor Sturm-, Hagel- Leitungswasser- und Feuerschäden. Die erste Prämie wird erst nach erfolgter Abnahme des Bauwerks fällig. Wird die Wohngebäudeversicherung aber auf diese Weise vorgezogen abgeschlossen, schließen viele Versicherer in diese Versicherung die Feuerrohbauversicherung während der Bauphase kostenlos mit ein.

Baupartnerwahl: „Drum prüfe, wer sich ewig bindet“

Die Wahl des richtigen Baupartners ist neben der Entscheidung über das passende Grundstück die wichtigste Frage, mit der sich angehende Bauherren rechtzeitig auseinander setzen müssen. Vor Vertragsabschluss geben sich naturgemäß alle Baufirmen große Mühe, einen guten Eindruck zu machen. Denn sie wollen ja schließlich den Auftrag haben. Anschließend trennt sich dann möglicherweise schnell die Spreu vom Weizen. Was kann also ein Bauinteressent vor der Unterschrift unter den Bauvertrag tun, um die richtige Entscheidung bei der Baupartnerwahl zu treffen?

Fragen Sie andere Bauherren

Eine der wichtigsten Informations- und Erfahrungsquellen vor Vertragsabschluss sind andere Bauherren. Bestehen Sie deshalb bei einer ins Auge gefassten Baufirma darauf, dass Sie andere Bauherren kennenlernen und nach deren Erfahrungen mit der Baufirma fragen können. Der Austausch mit anderen Baufamilien gibt Ihnen einen guten Einblick, was Sie während der Bauzeit und danach erwartet. Sie können klären, ob Sie auf das Angebot des Baupartners vertrauen können. Und auf diese Weise lässt sich herausfinden, zu welchen Zugeständnissen die Baufirma bei anderen Bauherren bereit war. Bei welchen Punkten werden Sie voraussichtlich auf Granit beißen und wie ist die Firma bzw. der Bauleiter mit Fragen und Problemen während der Bauphase umgegangen?

Versuchen Sie also unbedingt, mit anderen Bauherren in Kontakt zu treten, sei es bei Hausbesichtigungen oder bei einem vom Baupartner direkt vermittelten Vor-Ort-Termin. Dies ist in der OPTA Massivhaus-Gruppe regelmäßig der Fall. Zeigen Sie bei diesem Bauherrentermin keine falsche Scheu. Die meisten Bauherren sind recht auskunftsfreudig und geben ihre Erfahrungen gerne an andere weiter. Natürlich sind die Einschätzungen anderer immer subjektiv, aber das Einholen einer Zweit- oder Drittmeinung vor der Baupartnerwahl hat noch nie geschadet.

Lernen Sie Ihren Bauleiter persönlich kennen

Die Qualität eines Hauses steht und fällt mit dem jeweiligen Bauleiter sowie den Fähigkeiten und der Motivation der beteiligten Handwerker. Auch wenn der Hausverkäufer vor Vertragsabschluss einen sympatischen Eindruck macht. In vielen Fällen sehen Sie ihn nach Vertragsabschluss nie wieder. Fragen Sie also vor Auftragserteilung nach dem Bauleiter, der Ihr Hausbauprojekt betreuen wird. Am besten lernen Sie ihn oder sie persönlich kennen. Dann können Sie sich selbst davon überzeugen, ob Ihre Vorstellungen ernst genommen werden und Ihr Vertrauen in die Baufirma wirklich gerechtfertigt ist.

Wie viele Projekte betreut der Bauleiter neben Ihrem Hausbau? Aus der Beantwortung dieser Frage können Sie selbst ableiten, wie viel Zeit der Bauleiter für Ihr Projekt und Sie persönlich übrig hat. Kann er oder sie überhaupt auf Ihre individuelle Fragen und Anliegen eingehen? Mit dieser Information können Sie die Wertigkeit des Angebots der betreffenden Baufirma besser beurteilen. D.h. für Sie sollte die Betreuungsintensität des Bauleiters neben dem reinen Kaufpreis unbedingt ein Kriterium beim Vergleich mehrerer möglicher Baupartner sein.

Haben Sie realistische Erwartungen bei der Baupartnerwahl

Bedenken Sie darüber hinaus bei der Baupartnerwahl, dass der einfache Grundsatz „Qualität kostet“ auch am Bau gilt. Nicht jeder will einsehen, dass wie beim Auto auch beim Hausbau Premiumqualität mehr kostet als Massenware. Wer also glaubt, dass der billige Handwerker Spitzenqualität abliefert, ist selber schuld. Das beste Objekt zum niedrigsten Preis gibt es nicht. Das geeignete Haus wird immer ein Kompromiss sein aus Preis, angemessener Leistung und Ausstattung. Deshalb ist der vermeintlich billigste Baupartner am Ende selten der günstigste.

Neues Baurecht stärkt Verbraucherschutz

Für alle ab dem 1. Januar 2018 abgeschlossenen Bauverträge gelten eine Reihe von Neuerungen, in deren Fokus der Gesetzgeber die Stärkung des Verbraucherschutzes gestellt hat. Neues Baurecht ist insbesondere der Verbraucherbauvertrag gemäß § 650i ff. BGB für den Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude.

Wichtigste Änderungen im neuen Baurecht

Die Stärkung des Verbraucherschutzes im neuen Verbraucherbauvertrag kommt als erstes dadurch zum Ausdruck, dass dem Kunden noch vor Vertragsabschluss eine ausführliche Baubeschreibung ausgehändigt werden muss. Diese sollte die im Angebot enthaltenen Leistungen und die angebotenen Komfort- und Qualitätsstandards umfassend beschreiben. Darüber hinaus muss der Bauvertrag verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Hauses bzw. zur Dauer der Bauzeit beinhalten. Neu ist auch das Widerrufsrecht für Verbraucher. Kommen einem Bauherrn unmittelbar nach Vertragsabschluss Zweifel an seiner Unterschrift, kann er den Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen. Und während der Bauphase hat der Bauherr das Recht, vom Unternehmer ein Angebot über nachträgliche Änderungen oder Zusatzleistungen zu verlangen. Allerdings müssen die Leistungen für den Unternehmer zumutbar sein.

Wenige Änderungen für Kunden von OPTA Massivhaus

Vieles von dem, was die Reform des Bauvertragsrechts für Verbraucher neu verankert, genießen Bauherren, die sich für einen Partner von OPTA Massivhaus entschieden haben, schon immer. Angefangen von der 25seitigen Baubeschreibung als Teil des Angebots über die individuelle Bauzeitvereinbarung bis hin zur Möglichkeit, in der Detailfestlegung nachträgliche Änderungen und Zusatzleistungen zu vereinbaren. Diese jetzt vom Gesetzgeber verbindlich geforderten Rechte standen unseren Kunden anders als bei manchen Wettbewerbern schon immer zu. Insoweit ändet sich für die Kunden von OPTA Massivhaus wenig. Aber wird das neue Baurecht für eine Angleichung der Wettbewerbsbedingungen im Markt sorgen.

Traumhäuser zum Verlieben – neue vorgeplante Hausbeispiele

Die neuen vorgeplanten Hausbeispiele bei OPTA Massivhaus bieten etwas für jeden Geschmack. Mit klassisch weißen Fassaden sowie anthrazitfarbenen Fenstern und Dachflächen liegen die neuen Beispielhäuser im Trend der Zeit. Zudem trägt OPTA Massivhaus der regionalen Erweiterung nach Norden Rechnung und zeigt erstmals Häuser mit Klinkerfassade als vorgeplante Hausbeispiele.

Vorgeplante Hausbeispiele als Inspiration für Bauinteressierte

Gedacht sind die Häuser der verschiedenen OPTA Linien als Inspiration für Bauinteressenten, ihr Traumhaus mit einem OPTA Baupartner zu realisieren. Vom klassischen Einfamilienhaus mit Satteldach über den mediterranen Walmdachtraum bis hin zum modernen Avantgarde- und Cubus-Haus mit Pult- bzw. Flachdach. Die Baustile der verschiedenen vorgeplanten OPTA Hauslinien spiegeln den vielfältigen Geschmack der OPTA Bauherren wieder. Sie sollen neuen Bauinteressenten Anregungen für den Entwurf des eigenen Hauses geben.

Fokus auf individuell geplante Massivhäuser

Oberstes Gebot bei OPTA Massivhaus ist dabei die Möglichkeit, dass jeder Kunde seine Wünsche und Vorstellungen in Bezug auf sein neues Eigenheim ganz individuell umsetzen kann. Die Galerie der von den OPTA Baupartnern tatsächlich realisierten Traumhäuser unter INDIVIDUELLE HAUSBEISPIELE bietet Ihnen einen kleinen Ausschnitt aus dem, was an OPTA Massivhäusern in den vergangenen Jahren gebaut wurde. Dabei haben sich die Kundenwünsche im Laufe der Jahre definitiv verändert.

Der Trend zu noch mehr Individualität ist jedoch klar erkennbar. Gerade die gestiegenen Grundstücks- und Hauskosten in Verbindung mit neuen technischen Ausstattungsmöglichkeiten verlangen mehr denn je nach Lösungen, die auf den einzelnen Kunden zugeschnitten sind. Auch deshalb ist der anspruchsvolle Kunde von heute bei OPTA Massivhaus in besten Händen.

Die eigengenutze Immobilie als Altersvorsorge

Das Wohnen im eigenen Haus oder der eigenen Wohnung, idealerweise neu geplant und gebaut nach individuellen Vorstellungen und Bedürfnissen, ist der Lebenstraum der meisten Deutschen. Diese eigengenutzte Immobilie hat einen weiteren, entscheidenden Pluspunkt. Sie ist aus heutiger Sicht die ideale Altersvorsorge. In Zeiten niedriger Zinsen ist klassisches Geldsparen wenig attraktiv. Andererseits droht die Vorsorgelücke in der gesetzlichen Rentenversicherung. Da ist der Kauf oder Bau eines Massivhauses die beste Option, für die eigene Alterssicherung sinnvoll vorzusorgen.

Mietersparnis kompensiert Einkommensrückgang im Alter

Worum geht es bei der richtigen Gestaltung der Altersvorsorge? Das Ziel ist nicht der maximale Vermögensaufbau. Bei der richtigen Altersvorsorge es geht darum, im Alter den gewohnten Lebensstandard aus dem Arbeitsleben halten und genießen zu können. Weil die voraussichtlichen Renteneinkünfte aber in den seltensten Fällen das letzte Bruttoeinkommen erreichen, müssen die Haushaltsausgaben im Alter entsprechend sinken.

Hier wirkt die bei der eigengenutzten Immobilie erzielte Mietersparnis als entsprechender Puffer. Denn wenn die Finanzierung der Immobilie über die jährliche Tilgungsrate so gestaltet ist, dass das Haus oder die Wohnung mit dem Eintritt in den Ruhestand abbezahlt ist, wohnt der Bauherr im Alter „mietfrei“. Entsprechend spart er sich mit der Kaltmiete knapp ein Drittel der üblichen Lebenshaltungskosten (Quelle: Statistisches Bundesamt). So nutzt der clevere Eigenheimbesitzer die historisch niedrigen Zinsen für eine höhere Tilgung, während der Geldsparer verliert. Zudem muss die eingesparte Miete im Gegensatz zu den Zinserträgen auf Geldanlagen oder Zusatzrenten nicht versteuert werden.

Zwangsspardose Immobilie

Kritiker der Immobilie als Altersvorsorge wenden an dieser Stelle ein, dass die Wertsteigerung einer Immobilie nicht gesichert sei. Später fällt womöglich Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand an. Deshalb sei die erzielbare Rendite aus Geld- und Aktiensparen immer höher. Es mag sein, dass die Rendite von Wohneigentum langfristig nur bei ein bis zwei Prozent im Jahr liegt. Aber deshalb sind andere Sparformen auch nicht ohne Risiko. Sei es das Risiko eines Börsencrashs oder einer massiven Geldentwertung.

Wichtiger bei der Immobilie ist allerdings das Sparen an sich. Das aufgenommene Darlehen muss mit Zins und Tilgung jeden Monat regelmäßig bedient werden. Dagegen ist bei allen anderen Sparformen die Versuchung viel größer, das Sparen vorübergehend auszusetzen oder gar schon vor dem Renteneintritt einen Teil des angesparten Kapitals auszugeben. Zudem gehen Bauherren beim Immobilienerwerb sicher näher an die Schmerzgrenze der maximal möglichen Sparquote als jemand, der zur Miete wohnt und den monatlichen Einkommensüberschuss zur Seite legt.

Altersvorsorge zum Genießen

Schließlich hat die eigengenutzte Immobilie als Altersvorsorge den unschlagbaren Vorteil, dass sie ab dem Tag des Einzugs genutzt und genossen werden kann. Das Haus oder die Wohnung stehen einem vollumfänglich zur Verfügung, auch wenn es bzw. sie noch zum Teil der Bank gehört. Ein Sparguthaben wächst erst über die Zeit. Selbstnutzer erleben keine Mieterhöhungen und müssen keine Angst vor Kündigung haben. Und was ist der gelegentliche Blick auf den Kontoauszug gegen den täglichen Blick in den Sonnenuntergang auf der Terrasse des eigenen Traumhauses?

Privater Hausbau: Gut geplant ist halb gebaut

Ein Haus ist kein Wegwerfartikel oder ein vorübergehendes Phänomen, sondern es wird normalerweise für viele Jahre und Jahrzehnte errichtet. Gerade weil das so ist, sollte man sich für die Planung rund um den Hausbau erstens ausreichend Zeit nehmen. Zweitens sollte man sich nicht mit Lösungen von der Stange abspeisen lassen. Besser in der Planungsphase noch einmal von vorne beginnen und eigene Vorstellungen in die Planung des individuellen Traumhauses einbringen, als sich im fertigen Haus dauerhaft nicht wohlfühlen.

Gegebenheiten des Grundstücks bei der Planung berücksichtigen

Ist ein passendes Traumgrundstück gefunden, sollte man sich vor dem eigentlichen Hausbau intensiv mit der optimalen Lage und Ausrichtung des zu errichtenden Wohnhauses beschäftigen. Hierbei hilft Ihnen gerne und unverbindlich der OPTA Baupartner aus Ihrer Region. Aus dem Sonnenstand im Sommer und im Winter ergeben sich besondere Belichtungsverhältnisse. Diese sollten sowohl bei der Lage des Hauses im Grundstück als auch bei der Ausrichtung der Zimmer berücksichtigt werden. Auch führen bestehende Nachbarbebauung und Baumbestand zu Beschattungssituationen, die bei der Planung des Hauses idealerweise zu beachten sind. Anderenfalls sitzen Sie vielleicht später im Dunklen.

Kleine Ursache – große Wirkung

Im Hinblick auf die Baukosten gilt: Schlichte Baukörper ohne Vor- und Rücksprünge sind sowohl beim Bau als auch im Betrieb und in der Instandhaltung günstiger. D.h. in manchen Fällen können Sie durch eine minimale Korrektur der Hausplanung eine erhebliche Ersparnis bei den Baukosten erreichen. Das ermöglicht dann gerade bei begrenztem Hausbaubudget neue Gestaltungsmöglichkeiten an anderer Stelle.

Mit Blick auf die lange Nutzungsdauer eines Hauses sollte die Planung vorausschauend und flexibel genug sein, auch spätere Zusatzausstattungen und Nutzungsänderungen mit minimalem Mehraufwand durchführen zu können. So sollten z.B. Leerrohre für den aus Kostengründen aufgeschobenen Einbau einer Lüftungs- oder Alarmanlage vorgesehen werden. Damit können die teuren und optisch meist weniger ansprechenden nachträglichen Einbauten von Schächten und Kabelführungen vermieden werden. Auch ist zu überlegen, ob nicht die Planung des Hauses von vornherein das spätere Wohnen auf einer Ebene erlaubt, um im Alter, wenn nicht nur das Treppensteigen schwer fällt, trotzdem im Haus bleiben zu können.

Auch auf das Projektmanagement kommt es an

Steht die Entwurfs- und Detailplanung des Hauses fest und ist der Entwurf behördlich genehmigt, kann der eigentliche Hausbau beginnen. Auch hier lohnt sich Planung. Denn ohne eine sorgfältige Ablaufplanung kann es auf dem Bau nicht funktionieren. Gegenstück zur Planung ist die Improvisation und das „Learning by Doing“. Um die hunderte Schritte eines Bauablaufs zu koordinieren, bedarf es einer ausgefeilten Bauablaufplanung, deren Qualität und Aktualität regelmäßig überwacht wird. Deshalb ist das Abwicklungskonzept von OPTA Massivhaus vom TÜV Süd nach ISO 9001:2015 zertifiziert.

Die richtige Ablaufplanung muss dafür sorgen, dass kein Sand ins Getriebe des Bauablaufs kommt. Wird beispielsweise der Installateur nicht rechtzeitig mit der Rohmontage fertig, kann der Gipser nicht mit dem Innenputz beginnen usw. Dies kann zu erheblichen Verzögerungen und damit Mehrkosten für den Bauherrn führen, wenn er nicht rechtzeitig in das neue Haus einziehen kann.

Was ist mit individuellen Sonderwünschen? Nur ein ausgefeiltes Bauablaufkonzept, das auch auf Sonderwünsche ausgerichtet ist, kann sicherstellen, dass diese nicht vergessen werden oder zu Problemen im Bauablauf führen. So bedeutet ein kleines Mehr in der individuellen Planung am Ende ein großes Plus an Wohnkomfort und Zufriedenheit für den Bauherrn.

Fehler beim Grundstückskauf vermeiden

Wer den Traum von den eigenen vier Wänden verwirklichen möchte, braucht nicht nur ein Haus, sondern natürlich auch ein Grundstück. Beim Grundstückskauf kann der Bauinteressierte jedoch im Überschwang des guten Gefühls, das richtige Traumgrundstück gefunden zu haben, Fehler begehen. Diese sind leicht zu vermeiden. So kann späterer Ärger von vornherein ausgeschlossen werden. Denn nicht immer ist das gute Gefühl auch ein guter Ratgeber.

1. Keine umfassenden Informationen über das Grundstück und dessen Bebaubarkeit eingeholt

Nur das beim zuständigen Amtsgericht einsehbare Grundbuch gibt verbindlichen Aufschluss über die Eigentumsverhältnisse eines Grundstücks. Nur so können Sie sich informieren über bestehende Belastungen in Form von Hypotheken und Grundschulden, bestehende Vorkaufsrechte Dritter oder eventuelle Grunddienstbarkeiten wie z.B. Wegerechte oder Leitungsrechte für Strom oder Wasser. Wird z.B. ein Abwasserkanal durch das Grundstück geleitet, schränkt das die Bebaubarkeit unter Umständen ein. Und nicht jeder möchte statt eines Gartens die spätere Garageneinfahrt des Nachbarn auf seinem Grund und Boden haben. Auch Baulasten wie z.B. die Nichteinhaltung einer Abstandfläche durch Nachbarbauten können die Nutzbarkeit eines Grundstücks einschränken. Gegebenenfalls müssen Sie Eintragungen vor dem Kauf löschen lassen.

Sofern vorhanden gibt der Bebauungsplan Aufschluss über das vorgegebene Baufenster. So sehen Sie möglicherweise bestehende Auflagen z.B. in Bezug auf die Kniestockhöhe oder die vorgegebene Dachneigung. Diese Fragen müssen Sie vor dem Grundstückskauf klären. Ansonsten kann es Ihnen passieren, das das geplante Traumhaus im Bauhausstil auf dem bereits gekauften Grundstück gar nicht gebaut werden darf. Bei der Gemeindeverwaltung kann man sich auch erkundigen, ob sich das Grundstück in einer Schutzzone (Hochwassergebiet, Naturschutzzone o.ä.) befindet. Ihr OPTA Baupartner hilft Ihnen im Zweifelsfall gerne, durch eine Bauvoranfrage zu klären, ob Ihr Bauvorhaben in allen Details auf diesem Grundstück realisierbar ist.

2. Bodenverhältnisse nicht ausreichend untersucht

Klären Sie vor dem Kauf des Grundstücks durch ein Bodengutachten, dass die Baukosten nicht durch einen wenig tragfähigen Boden oder einen hohen Grundwasserspiegel höher ausfallen als normalerweise. Vorsicht ist geboten, wenn auf dem Grundstück früher eine Deponie war oder ein Industriegebäude gestanden hat. Lassen Sie sich hierzu im Kaufvertrag vom Verkäufer die Altlastenfreiheit zusichern.

3. Umgebung und Infrastruktur beim Grundstückskauf nicht beachtet

Selbst wenn das Grundstück noch so perfekt ist. Stellen Sie vor dem Kauf auch fest, ob die gewünschte bzw. benötigte Infrastruktur wie z.B. weiterführende Schulen, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten oder Ärzten und Apotheken gegeben ist. Gibt es vielleicht eine geplante Umgehungsstraße in der Nähe des Grundstücks oder liegt es bei bestimmten Windverhältnisses in der Einflugschneise eines Flughafens? Solche Fragen kann man leicht vor dem Grundstückskauf klären anstatt sich hinterher zu ärgern.

4. Finanzielle Rahmenbedingungen für Haus und Grundstück nicht bedacht

Es versteht sich von selbst, dass vor dem Kauf des Grundstücks auch das Budget für den Hausbau geklärt sein muss. Denn das schönste Grundstück nutzt nichts, wenn danach das Geld nicht für den Hausbau reicht. Und für den Kaufpreis des Grundstücks gilt: auch für das schönste Traumgrundstück sollten Sie keinen Mondpreis zahlen. Anhaltspunkte für die Angemessenheit des für das Grundstück geforderten Kaufpreises ergeben sich aus der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses, die bei der Gemeinde geführt wird.

Bedenken Sie, dass für den Grundstückskauf auch Nebenkosten wie Notarkosten und Grunderwerbsteuer anfallen. Richtig ins Geld gehen können auch Kosten für eine noch nicht erfolgte bzw. gezahlte Erschließung des Grundstücks. Fordern Sie am besten eine schriftliche Bestätigung der Gemeinde über den Stand der Erschließung und die voraussichtlich noch anfallenden Kosten z.B. für eine Straßenzufahrt oder Wasser- und Stromleitungen an. Muss man die Erschließung zahlen, steigt auch die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Auch dies sollten Sie im Gesamtbudget berücksichtigen, damit Sie am Ende das eigene Haus auf dem eigenen Traumgrundstück auch finanziell realisieren können.

Eigenleistungen beim Hausbau

Wer beim Bau des eigenen Hauses selbst mit anpackt, kann durch diese Eigenleistungen beim Hausbau einiges an Geld sparen. Es bedarf dafür aber einer realistischen Einschätzung der eigenen Fähigkeiten. Zudem sollten Sie die zur Verfügung stehenden Zeitfenster präzise planen, damit Mängel und Verzögerungen im Bauablauf vermieden werden. Nur so löst sich die vermeintliche Ersparnis nicht in Luft auf.

Realistisch planen

Bauherren sollten ihre handwerklichen Fähigkeiten und ihre zeitliche Belastbarkeit während des Hausbaus nicht überschätzen. Gerade wegen des hohen zeitlichen Aufwands für Eigenleistungen sollten sich Bauherren bereits im Vorfeld überlegen, wie viel Zeit sie zu welchem Zeitpunkt aufbringen können und möchten. Bei dieser Planung ist zu berücksichtigen, dass es Laien häufig an der Routine eines Fachmanns fehlt. Erfahrungsgemäß schaffen sie in derselben Zeit höchstens zwei Drittel der Leistung eines Profis. Außerdem verfügen Laien nur selten über das optimale Werkzeug. Müssen sie dieses erst teuer beschaffen, relativiert sich so manche gedachte Ersparnis wieder. Die Maximalrechnung ist einfach: Stehen für die Eigenleistungen alle Wochenenden und der volle Jahresurlaub zur Verfügung, ergibt sich bei einer Bauzeit von sechs Monaten pro Kopf ein theoretisch mögliches Budget von ca. 400 Stunden für Eigenleistungen.

Bedenken Sie aber bei der Planung, dass die eigenen Arbeiten exakt in den Bauablauf integriert werden müssen, um Verzögerungen zu vermeiden. So muss auch der Chef bei der Urlaubsplanung mitspielen, damit Ihnen das nötige Zeitfenster für die Eigenleistungen beim Hausbau auch zum richtigen Zeitpunkt zur Verfügung steht.

Welche Eigenleistungen sich anbieten

Am effizientesten sind Eigenleistungen bei Arbeiten, die einen hohen Lohnanteil und relativ wenig Materialaufwand enthalten. Dennoch eignet sich nicht jede Arbeit zum Selbermachen. Die Finger lassen sollten Bauherren von Leistungen, die spezifisches Fachwissen von Bauvorschriften und Regelwerken voraussetzen. Bei OPTA Massivhaus sind z.B. Eigenleistungen beim Hausbau für statisch relevante Gewerke von vornherein ausgeschlossen. Auch Arbeiten wie Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallation sollten Sie besser von einem Fachmann ausgeführen lassen.

Anstreichen und Tapezieren kann dagegen fast jeder Bauherr auch ohne besondere Vorkenntnisse. Das Schleifen und Spachteln von Trockenbauwänden ist ebenfalls zeitintensiv und für jeden Heimwerker machbar. Genauso lässt sich beim Verlegen von Bodenbelägen wie Laminat oder Fliesen durch Eigenleistung einiges an Geld sparen. Beim Anlegen des Gartens auf eigene Faust liegt weiteres erhebliches Einsparpotential für den Bauherrn. Dagegen sind bei Türen, Fenstern oder Treppen die Lohnkosten relativ gering, so dass eine Eigenleistung keine deutliche Ersparnis bringt.

Eigenleistungen beim Hausbau genau fixieren

Spätestens bei der Detailfestlegung sollte feststehen, welche Leistungen der Bauherr selbst erbringt. Dann können die Eigenleistungen mit Start- und Endzeitpunkt in den Bauablauf eingeplant und die Schnittstellen zu den von Fachfirmen ausgeführten Arbeiten definiert werden. Wer spachtelt z.B. die Decken, wenn Sie die Malerarbeiten in Eigenleistung erbringen? Ggf. benötigen Sie von Ihrem Baupartner auch die Ausführungsdetails, damit Sie wissen, wie die Anschlüsse zu anderen Bauteilen richtig ausgeführt werden müssen.

Es ist zu beachten, dass für Eigenleistungen keine Mängelbeseitigungs- bzw. Gewährleistungsansprüche gegen den Baupartner bestehen. Wer sich handwerklich übernimmt, muss für seine Fehler selber haften. Dies gilt auch für Folgeschäden an von Fachfirmen ausgeführten Leistungen.

Anmeldung bei der Berufsgenossenschaft

Der Bauherr ist verpflichtet, seine geplanten Eigenleistungen bei der Berufsgenossenschaft der Bauwirtschaft (BG Bau) anzuzeigen. Für eventuelle familienfremde Dritte als Bauhelfer ist bei der BG Bau eine Unfallversicherung abzuschließen, wofür entsprechende Beiträge zu entrichten sind. Eine Ausnahme von der Versicherungspflicht gibt es nur bei kurzfristigen Gefälligkeitsarbeiten zwischen Verwandten. Bauherr und Ehepartner sind nicht mitversichert. Deswegen müssen Sie unbedingt prüfen, inwieweit ein anderweitiger Unfallversicherungsschutz besteht. Falls nicht, sollten Sie diesen privaten Unfallschutz entweder freiwillig bei der BG Bau oder bei einer privaten Versicherung abschließen.

Unter dem Strich kann man aber mit realistischer Planung und Selbsteinschätzung durch persönliches Engagement auf der eigenen Baustelle viel Geld sparen. Zudem dürfen Sie als Bauherr mit Recht stolz sein auf Ihren eigenen Beitrag zum persönlichen Traumhaus.

Nebenkosten beim Hausbau: Damit müssen Sie rechnen

Nebenkosten beim Hausbau sind keinesfalls nebensächlich. Deshalb sollten sich angehende Bauherren vor der vertraglichen Bindung an ein Wohnbauunternehmen auch ein Bild über die voraussichtlich anfallenden, weiteren Kosten verschaffen. Seriöse Baupartner listen in ihrem Angebot alle Nebenkostenpositionen detailliert auf und geben eine konkrete Schätzung ab. Bei OPTA Massivhaus heißt das Nebenkosten-Transparenzgarantie.

Nebenkosten für das Grundstück

Wenn das Grundstück über einen Makler erworben wurde, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Der Makler muss den Kunden aber vor dem Kauf darauf hingewiesen haben, dass eine Maklergebühr (Courtage) anfällt. Derzeit betragen die Maklergebühren in Deutschland je nach Region zwischen 3 % und 7 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Wer ein Grundstück kauft, muss auch Grunderwerbsteuer entrichten. Sie wird beim Kauf eines Grundstücks erhoben und beträgt aktuell je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Grundstückspreises. Wird das Grundstück nicht von einem privaten Käufer oder über einen Makler, sondern mit Haus von einem Bauträger erworben, fällt auch auf den Hauspreis Grunderwerbsteuer an. Den Kauf des Grundstücks und des Hauses in zwei getrennten Verträgen abzuwickeln, hilft nicht. Die Koppelung des Hausbaus an den Grundstückskauf führt zur gleichen Höhe der Grunderwerbsteuer wie ein Vertrag, der beide Geschäfte beinhaltet.

Die Notarkosten für die Beglaubigung des Grundstückskaufs und den Grundbucheintrag schlagen mit etwa 1,5 % bis 2 % der Kaufsumme zu Buche.

Nebenkosten vor Baubeginn

Für Vermessungskosten und Baugenehmigung ist ein Betrag von ca. 2.000 Euro anzusetzen. Sofern zusätzlich ein Bodengutachten erforderlich ist, erhöht sich die Summe um weitere 1.000 Euro.

Bevor es mit dem Bauen losgeht, muss geklärt sein, ob der Bodenaushub für die Wiederverfüllung der Baugrube geeignet ist und auf dem Grundstück zwischengelagert werden kann. Wie viel Aushubmaterial muss in jedem Fall abgefahren und entsorgt werden? Je nach Bodenklasse fallen dafür bis zu 20 Euro je Kubikmeter Erdreich an. Es ist zu klären, ob ein Standplatz für den Baukran oder die Grundstückszufahrt für schwere Baufahrzeuge extra eingerichtet werden muss. Dementsprechend variieren die Kosten für die Baustelleneinrichtung und hängen stark von den örtlichen Gegebenheiten ab. Ein erfahrender Baupartner aus der Region kann Ihnen hier am zuverlässigsten eine realistische Kostenschätzung geben. Als Faustregel sollten Sie mit ca. 5.000 Euro Kosten für Bodenabfuhr und die weitere Baustelleneinrichtung rechnen.

Wenn vor der Bebauung noch Bäume gefällt oder ein Altbau abgerissen werden muss, entstehen weitere Nebenkosten beim Hausbau. Schon für den Abriss einer Gartenlaube mit 20 Quadratmeter Grundfläche ist mit Kosten von etwa 2.000 Euro zu kalkulieren.

Erschließungskosten und Nebenkosten beim Hausbau

Jedes Haus braucht feste Anschlüsse für Wasser, Strom und Telefon. Mit 4.000 Euro sollte man auf jeden Fall für diese Erschließungskosten rechnen. Die Kosten für den Anschluss an die Kanalisation kommen dazu. Abhängig von der Entfernung zwischen Haus und Kanal können sich diese Kosten auf mehrere tausend Euro belaufen. Ein erforderlicher Gasanschluss schlägt zusätzlich mit ca. 2.500 Euro zu Buche.

Denken Sie auch an die Kosten für Baustrom und Bauwasser. Je nach Jahreszeit und entsprechenden Heizkosten auf der Baustelle ist hier mit einem Betrag von 1.000 bis 1.500 Euro zu kalkulieren. Hinzu kommen die Kosten für die Bauherren-Haftpflichtversicherung sowie die Bauleistungs- und Feuerrohbauversicherung in Höhe von ca. 500 Euro, die die Nebenkosten beim Hausbau weiter erhöhen.

Auch an die Außenanlagen und weitere Kosten denken

Die Außenanlagen gehören normalerweise nicht zum eigentlichen Hausbau. Wenn das Budget knapp ist, kann man zunächst auf Gartengestaltung und Garage verzichten. Oft ist es aber zumindest nötig, den Zuweg zur Haustür oder die Einfahrt zu pflastern. Einschließlich Terrasse sind bei einem Einfamilienhaus Ausgaben bis zu 10.000 Euro realistisch.

Hinzu kommen weitere Nebenkosten, die nicht unmittelbar zum Hausbau gehören, aber auch bestritten werden müssen: der Umzug, die Renovierung der alten Wohnung, die laufenden Finanzierungskosten bzw. die Kosten der Miete bis zum Einzug. Sofern Sie Ihre vorhandene Küche nicht mitnehmen, fällt auch für die neue Küche eine erhebliche Ausgabenposition an, die im Gesamtbudget berücksichtigt werden muss.

Ihr OPTA Massivhaus-Baupartner berät Sie gerne und unverbindlich über alle in Ihrem individuellen Fall zu berücksichtigenden Nebenkosten.